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Airbnb Fiscalidad: ¿IVA, Autónomos, Legal?

Desde la irrupción de Airbnb, muchos propietarios se han animado a transformar su alquiler de larga duración en un alquiler de corta duración, comúnmente denominado alquiler vacacional. Históricamente el alquiler de temporada tenía mucha acogida en las zonas de playa pero estos últimos años se ha trasladado también al resto del territorio, desde las grandes ciudades a los pueblos pequeños. Sus inquilinos, pueden ir desde extranjeros que desean pasar unos días en una ciudad, a familias que desean pasar unos días de tranquilidad en un pueblo, e incluso a profesionales que por razones laborales necesitan un piso donde alojarse durante un tiempo. A pesar del auge de este nuevo modelo de alquiler, a muchas personas les surgen dudas acerca de cuáles son los requisitos a cumplir para poder ofrecer un alojamiento como vivienda de uso turístico en un portal como Airbnb legal. Igualmente cuales son las implicaciones fiscales derivadas de esta actividad. Por eso en este post, vamos a intentar resolverlas.

Para ello vamos a suponer el caso de un propietario quién alquila directamente una o varias propiedades sin intermediación de ninguna empresa gestora del alquiler o agente y sin ofrecer servicios complementarios:

Cómputo del IVA

¿Es necesario a o no computar el IVA? Como menciona la Ley 27/1992 del Impuesto de Valor Añadido, IVA, si el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, entre los que se encontrarían el servicio de restauración, limpieza, lavado de ropa, etc… Si sería necesario computar el IVA. Si no se ofrecen estos servicios, lo que suele ser el caso de muchos propietarios que alquilan su vivienda a través de portales como HomeAway o Airbnb, IVA no es necesario computarlo. A tener en cuenta que estos servicios complementarios, solo aplican cuando se prestan durante la estancia de los huéspedes, por lo que la limpieza realizada por el anfitrión, ya sea del piso mismo, toallas, sábanas,… una vez se han marchado los inquilinos, no tiene la consideración de servicio complementario.

Alta en Autónomos

Otra de las dudas habitual es acerca de si es necesario darse de alta como autónomo. La respuesta es que para el escenario que estamos analizando, si eres un propietario que gestiona directamente su alquiler, y no ofrece ninguno de los servicios complementarios anteriormente mencionados, no es necesario darse de alta como autónomo.

Fiscalidad del Alquiler Vacacional – Airbnb

El caso que estamos analizando tiene el mismo tratamiento fiscal que el alquiler de larga duración, todos los ingresos obtenidos del alquiler turístico se consideran “Rendimientos del capital inmobiliario”. No olvides que como en el caso de la vivienda habitual, también puedes deducirte ciertos importes al declarar tus ingresos.

Alta de la Vivienda Turística en el Registro de tu Comunidad Autónoma

La competencia en materia de turismo está transferida a las Comunidades Autónomas, lo que implica que cada Comunidad Autónoma tiene la potestad de regular esta actividad. Algunas CCAA ya han aprobado un decreto que regula el procedimiento de alta en el Registro y las licencias para las Viviendas de uso turístico. Otras aún no disponen de esta regulación. Para ello deberás contactar con la oficina de tu Comunidad para asegurarte de su estado. Nosotros hemos preparado unas guías facilitándote toda esta información, con lo que si tu vivienda se encuentra en Madrid, Aragón, Andalucía o Catalunya;, clicando el enlace, obtendrás toda la información necesaria.

Como habrás visto, para el caso analizado, no hay grandes diferencias entre el alquiler turístico y el de larga duración. Eso si, ten en cuenta que la mayor diferencia recaerá en el tiempo de deberás dedicar a la gestión del alquiler vacacional.

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20 comentarios

  • Entiendo que en el alquiler turístico de corta duración (3 o 4 días, o fines de semana) en los que no se prestan servicios complementarios y solo se dan los servicios de limpieza, sabanas y toallas exclusivamente antes y después, nunca en el periodo de estancia, no habría que hacer declaración de IVA por estos ingresos aunque sea trabajadora autónomo de otra actividad. ¿Es correcto?

    Sin embargo, en la declaración anual de IRPF, sí hay que declarar estos ingresos como “Rendimientos del capital inmobiliario”. E incluso en esta actividad se pueden deducir gastos.

    ¿Estos gastos deducibles son facturas de suministros (Electricidad, agua, etc), gastos de menaje, productos de limpieza, etc, o incluso los de las plataformas webs (Airbnb)?.

    Muchas gracias por vuestra atención

    • Y si le alquilas por una semana, no una persona física sino que te dice que le factures a nombre de su empresa.
      Que tipo de IVA y de retención tiene. Me han dicho que tengo que facturar a un 21% IVA y un 18% retención. Es así?
      Es un huésped de airbnb
      Espero respuesta por favor
      Gracias
      Mamen Carrillo.

      • Se me ha olvidado poner que soy autónoma dada de alta en esta actividad. Y que no prestó servicios complementarios. Se que cuando es persona física esta exenta iva. Pero y si es que quiere que facture a su empresa. Es para alquiler vacacional.

        • Hola Mamen
          Respeto tu pregunta, como bien dices, en este tipo de actividad no se le aplica ningún IVA, aunque sea una empresa quién te alquile el apartamento.

        • Hola, cara Mamen,
          Sono Kateryna y estoy escribiendo la tesis con il tema de alquiler turistico. Como he visto el tuyo commentario, tu has hecho un autonomo e alquilas la vivienda vacacional. Mi podrias echar una mano con los empuestos que pagas? estoy buscando el material para mi tesis. Pagas IRPF 15% anual, o Iva (?%), o ambos?
          Gracias por su auda anteriormente.

      • Hola Mamen
        Respeto tu pregunta, como bien dices, en este tipo de actividad no se le aplica ningún IVA, aunque sea una empresa quién te alquile el apartamento.

  • Muy interesantes todos los artículos!!
    Voy a empezar a alquiler una vivienda que tengo en propiedad en madrid a traves de Airbnb y tengo muchas dudas, pero sobre todo con el tema legal…
    No me queda claro, ¿Qué pasa entonces si no registras la vivienda como turísitca y lo alquilas tal cual sin exigir un minimo o maximo de días de estancia? ¿Cómoes la ley en este sentido? ¿Qué puede pasar?

    Mil gracias!

    • Hola Miryan,
      Si comercializas tu vivienda en Airbnb, u otro portal de anuncios de viviendas turísticas, por estancias inferiores a 31 días, tu vivienda se considerará como vivienda de uso turístico, por lo cual deberás presentar la declaración responsable antes de iniciar la actividad. Además debes tener en cuenta, que el decreto en la Comunidad de Madrid, exige alquilar tu vivienda por un mínimo de 5 días (este punto ha generado bastantes críticas).
      Por lo tanto la prestación del servicios como vivienda de uso turístico implica la necesidad de hacer la declaración responsable, ya que si no la haces, te puedes enfrentar a sanciones que van desde los 30.000€ hasta los 300.000€.

  • Buenas tardes, una duda por favor, el decreto de la Comunidad de Madrid en relación con viviendas de uso turísticos indica en el artículo 19.2:
    “En el precio del alojamiento se entenderán incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.”
    Si estos servicios, de limpieza por ejemplo se los encargamos a un tercero, ¿ nos podríamos deducir el importe pagado a estos como gastos ?. ¿ Y el IVA de estos pagos ?, ¿ habría en este caso que darse de alta en autónomos para liquidar el IVA o se puede liquidar el IVA si darse de alta? , y al inquilino, ¿ se le puede expedir factura con IVA ?

    • Hola Miguel Angel,
      Al inquilino se le debe expedir factura con IVA cuando se presten servicio de limpieza o restauración durante la estancia. Solo te puedes deducir el IVA que te carga la empresa de limpieza si eres autónomo, si no lo eres no te puedes deducir el IVA. Respecto a las deducción, podrás encontrar más información en la siguiente entrada: Deducciones de tu vivienda vacacional

  • Domingo Garcia

    Hola,
    llevo varios años alquilando mi casa desde diversas paginas, sobre todo Airbnb desde hace un año, y siempre lo he declarado en renta. Sin embargo, entre el sueldo que tengo de un trabajo y el alquiler me sale un tipo medio en renta por encima del 21%, por ello me he planteado aunque no haya obligacion, tributar por IVA. Mi duda es saber el tipo de IVA que me aplicaria Airbnb.
    Muchas gracias por adelantado!

  • mi duda es si no estas obligado a hacer la declaración por tener pocos ingresos en el caso de que alquiles una habitación con airbnb y no llegases al minimo que te piden para hacer la declaración si por tener dos pagadores se entendería que tienes que hacerla.
    gracias

    • Hola Mari
      Hay que tener en cuenta que los mínimos para no hacer la declaración son distintos según el tipo de ingreso. Por lo que nos interesa en aquí, los ingresos que provienen de la renta inmobiliaria, ya sea alquiler vacacional o alquiler anual de vivienda habitual, computan como “rendimientos de capital inmobiliario”.
      Partiendo de esta base y según la Ley IRPF, el mínimo para no hacer la declaración es de 1.000 euros. Es decir que si obtienes unos ingresos anuales en alquiler de habitaciones superiores a 1.000 euros debes declararlos.

  • Hola

    Mi duda es la siguiente: Me he quedado recientemente en paro y el propietario del piso donde vivo me ha autorizado a subarrendarlo.
    Es compatible esto con mi situación de desempleo o tengo que darme de alta como autónoma?. Y los ingresos que reciba, como los declaro si el inmueble no es mío?

    Muchas gracias

    • Hola Sonsoles,

      Ten en cuenta que en tu caso estaríamos ante un alquiler de habitaciones y no de la vivienda completa, por lo que deberías comprobar si en tu comunidad está permitido el alquiler vacacional de habitaciones o no.

  • Hola, estoy pensando alquilar una habitación com AirBNB por un maximo de tres noches a la semana. Vivo ern Barcelona y no sé como conocer la normativa sobre vivienda de uso turístico. Tengo entendido que la Generalitat de Catalunya iba a publicar (2015) una nueva normativa en la que se permitiria alquilar habitaciones por dias, pagando una tasa de 0.65 € por noche y persona. ¿Podríais informarme al respecto? Gracias de antemano

  • Buenas tardes,

    En este momento me encuentro en paro y estaba pensando en alquilar pisos y con el consentimiento del propietario subarrendarlos por AIRbnb.
    Me encuentro en Madrid y me gustaría que me indicarais que pasos debería de seguir.

    Muchas gracias de antemano por vuestros comentarios.

    Un saludo

  • Tenéis la solución bien explicada en una CONSULTA VINCULANTE de la Dirección General de la AEAT.
    Punto pelota:

    http://petete.minhafp.gob.es/consultas/?num_consulta=V0489-17

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