Close

4 febrero, 2016

Airbnb Fiscalidad: ¿IVA, Autónomos, Legal?

Desde la irrupción de Airbnb, muchos propietarios se han animado a transformar su alquiler de larga duración en un alquiler de corta duración, comúnmente denominado alquiler vacacional. Históricamente el alquiler de temporada tenía mucha acogida en las zonas de playa pero estos últimos años se ha trasladado también al resto del territorio, desde las grandes ciudades a los pueblos pequeños. Sus inquilinos, pueden ir desde extranjeros que desean pasar unos días en una ciudad, a familias que desean pasar unos días de tranquilidad en un pueblo, e incluso a profesionales que por razones laborales necesitan un piso donde alojarse durante un tiempo. A pesar del auge de este nuevo modelo de alquiler, a muchas personas les surgen dudas acerca de cuáles son los requisitos a cumplir para poder ofrecer un alojamiento como vivienda de uso turístico en un portal como Airbnb legal. Igualmente cuales son las implicaciones fiscales derivadas de esta actividad. Por eso en este post, vamos a intentar resolverlas.

Para ello vamos a suponer el caso de un propietario quién alquila directamente una o varias propiedades sin intermediación de ninguna empresa gestora del alquiler o agente y sin ofrecer servicios complementarios:

Cómputo del IVA

¿Es necesario a o no computar el IVA? Como menciona la Ley 27/1992 del Impuesto de Valor Añadido, IVA, si el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera, entre los que se encontrarían el servicio de restauración, limpieza, lavado de ropa, etc… Si sería necesario computar el IVA. Si no se ofrecen estos servicios, lo que suele ser el caso de muchos propietarios que alquilan su vivienda a través de portales como HomeAway o Airbnb, IVA no es necesario computarlo. A tener en cuenta que estos servicios complementarios, solo aplican cuando se prestan durante la estancia de los huéspedes, por lo que la limpieza realizada por el anfitrión, ya sea del piso mismo, toallas, sábanas,… una vez se han marchado los inquilinos, no tiene la consideración de servicio complementario.

Alta en Autónomos

Otra de las dudas habitual es acerca de si es necesario darse de alta como autónomo. La respuesta es que para el escenario que estamos analizando, si eres un propietario que gestiona directamente su alquiler, y no ofrece ninguno de los servicios complementarios anteriormente mencionados, no es necesario darse de alta como autónomo.

Fiscalidad del Alquiler Vacacional – Airbnb

El caso que estamos analizando tiene el mismo tratamiento fiscal que el alquiler de larga duración, todos los ingresos obtenidos del alquiler turístico se consideran “Rendimientos del capital inmobiliario”. No olvides que como en el caso de la vivienda habitual, también puedes deducirte ciertos importes al declarar tus ingresos.

Alta de la Vivienda Turística en el Registro de tu Comunidad Autónoma

La competencia en materia de turismo está transferida a las Comunidades Autónomas, lo que implica que cada Comunidad Autónoma tiene la potestad de regular esta actividad. Algunas CCAA ya han aprobado un decreto que regula el procedimiento de alta en el Registro y las licencias para las Viviendas de uso turístico. Otras aún no disponen de esta regulación. Para ello deberás contactar con la oficina de tu Comunidad para asegurarte de su estado. Nosotros hemos preparado unas guías facilitándote toda esta información, con lo que si tu vivienda se encuentra en Madrid, Aragón, Andalucía o Catalunya;, clicando el enlace, obtendrás toda la información necesaria.

Como habrás visto, para el caso analizado, no hay grandes diferencias entre el alquiler turístico y el de larga duración. Eso si, ten en cuenta que la mayor diferencia recaerá en el tiempo de deberás dedicar a la gestión del alquiler vacacional.

Si quieres disfrutar de un descuento de 18€ en tu próximo viaje con Airbnb, utiliza el siguiente cupón al registrarte:

 

18€ de Descuento con Airbnb

 

Fiscalidad en Airbnb : ¿Te ha sido útil el artículo?, ¡Si es así compártelo!

38 Comments on “Airbnb Fiscalidad: ¿IVA, Autónomos, Legal?

ANA
11 marzo, 2016 at 11:46

Entiendo que en el alquiler turístico de corta duración (3 o 4 días, o fines de semana) en los que no se prestan servicios complementarios y solo se dan los servicios de limpieza, sabanas y toallas exclusivamente antes y después, nunca en el periodo de estancia, no habría que hacer declaración de IVA por estos ingresos aunque sea trabajadora autónomo de otra actividad. ¿Es correcto?

Sin embargo, en la declaración anual de IRPF, sí hay que declarar estos ingresos como “Rendimientos del capital inmobiliario”. E incluso en esta actividad se pueden deducir gastos.

¿Estos gastos deducibles son facturas de suministros (Electricidad, agua, etc), gastos de menaje, productos de limpieza, etc, o incluso los de las plataformas webs (Airbnb)?.

Muchas gracias por vuestra atención

Responder
Pharos
20 junio, 2016 at 10:34

A 20/06/2016 la situación es ésta:

Veo muchos fallos en la información. Seguramente porque las Instituciones no saben cómo legislar. Lo intentan, y al ser recurridas a instancias superiores, son anuladas. Estamos en el punto de partida. El Supremo ha anulado los 5 días de estancia mínima, etc. Yo pedí Cita Previa para hacer mi Declaración de la Renta 2015, y fuí de los últimos de la campaña. Pues según los funcionarios, fuí el único en Madrid Capital que había declarado mis ingresos a través de Airbnb. NO pude desgravar ni un sólo recibo de agua, luz, comunidad de propietarios, IBI, porque tenían ordenes de no hacerlo, ante la gran dificultad de valorar exactamente qué tanto por ciento del total de la vivienda, corresponde a los huéspedes en el caso de vivienda turística. Resumiendo: las Instituciones no están aplicando sus legislaciones, porque las altas instancias las han anulado. Y segundo: respecto a Hacienda: Montoro mete miedo a los anfitriones de Airbnb, pero si no declaras tus ingresos, miran a otro lado, también por falta de una legislación definitiva.

Veo un fallo enorme en esta información, porque no distingue entre Apartamento Turístico y Vivienda Turística. El primero lo alquilas entero. La vivienda turística como su nombre indica, es tu vivienda habitual, y es ésto lo que hace que NO tengas que pagar IVA. El apartamento turístico SI. Pero también es SÓLO la teoría. A día de hoy, hay un VACÍO LEGAL.

Gracias de verdad a quien hizo esta página, por su gran empeño en que estemos todos informados. Hoy por hoy, la teoría va por un lado y la práctica por otro. Es muy importante que cada uno cuente su experiencia práctica hasta que haya algo definitivo y empiecen a aplicarlo en Hacienda y CC.AA. La UE quiere una legislación única comunitaria, y está entretenida, porque cada país y sus diferentes CC.AA. tienen diferentes puntos de vista y necesitan ponerse todos de acuerdo.

Un saludo a toda la comunidad Airbnb, y mi agradecimiento al creador de esta página, Pharos

Responder
Pharos
20 junio, 2016 at 10:46

El Apartamento Turístico (no es tu vivienda habitual y lo alquilas entero) = Siempre paga IVA trimestral, y necesitas pedir factura al huésped, y quedarte con ella 5 años por si tuvieras inspección. Siempre debes reflejarlo también en la Declaración de la Renta.
La Vivienda turística (es tu residencia habitual y alquilas sólo habitaciones sueltas, siempre y cuando no dés ningún servicio que pueda dar un hotel: desayuno o la limpieza se la encargues a terceras personas, etc, y te limites a lavar las sábanas y toallas en persona cuando se vayan, no tienes que pagar el IVA trimestral, pero si declarar tus ingresos en tu declaración de la renta.
Dicho ésto, es lo legislado a día de hoy. Pero en la práctica, los funcionarios de Hacienda, han mirado a otro lado hasta hoy, porque lo legislado, ha sido revocado en instancias superiores y ha quedado anulado. Es decir, hay mucha teoría y un “0” en la práctica.
Pero cualquier día puede cambiar, y tenemos que estár pendientes e informarnos de cualquier cambio. Ya te digo que para evitar lo que les ha pasado hasta ahora: legislación tras legislación y que el Supremo se lo tire abajo, están esperando a que haya una normativa común a nivel de la Unión Europea.
Saludos!

Responder
Mamen
12 agosto, 2016 at 22:18

Y si le alquilas por una semana, no una persona física sino que te dice que le factures a nombre de su empresa.
Que tipo de IVA y de retención tiene. Me han dicho que tengo que facturar a un 21% IVA y un 18% retención. Es así?
Es un huésped de airbnb
Espero respuesta por favor
Gracias
Mamen Carrillo.

Responder
Mamen
12 agosto, 2016 at 22:23

Se me ha olvidado poner que soy autónoma dada de alta en esta actividad. Y que no prestó servicios complementarios. Se que cuando es persona física esta exenta iva. Pero y si es que quiere que facture a su empresa. Es para alquiler vacacional.

Responder
AlojandoTuristas
17 agosto, 2016 at 19:57

Hola Mamen
Respeto tu pregunta, como bien dices, en este tipo de actividad no se le aplica ningún IVA, aunque sea una empresa quién te alquile el apartamento.

Responder
Katerina
10 abril, 2017 at 19:48

Hola, cara Mamen,
Sono Kateryna y estoy escribiendo la tesis con il tema de alquiler turistico. Como he visto el tuyo commentario, tu has hecho un autonomo e alquilas la vivienda vacacional. Mi podrias echar una mano con los empuestos que pagas? estoy buscando el material para mi tesis. Pagas IRPF 15% anual, o Iva (?%), o ambos?
Gracias por su auda anteriormente.

Responder
AlojandoTuristas
17 agosto, 2016 at 19:56

Hola Mamen
Respeto tu pregunta, como bien dices, en este tipo de actividad no se le aplica ningún IVA, aunque sea una empresa quién te alquile el apartamento.

Responder
mamen carrillo
19 agosto, 2016 at 14:19

Gracias por la respuesta, pues sin embargo mi gestor me sigue diciendo que tengo que facturarle al 21%
Yo creo que te voy a hacer caso a ti.
Imagino que se tendría que aplicar IVA si en mi vivienda se fuera a desarrollar alguna trabajo como oficina o se alojaran los empleados, pero como fin turístico no???
Yo le hare Factura pero exento de IVA a ver que me dice.
Gracias
Mamen

Responder
Miryan
3 mayo, 2016 at 17:06

Muy interesantes todos los artículos!!
Voy a empezar a alquiler una vivienda que tengo en propiedad en madrid a traves de Airbnb y tengo muchas dudas, pero sobre todo con el tema legal…
No me queda claro, ¿Qué pasa entonces si no registras la vivienda como turísitca y lo alquilas tal cual sin exigir un minimo o maximo de días de estancia? ¿Cómoes la ley en este sentido? ¿Qué puede pasar?

Mil gracias!

Responder
admin
6 mayo, 2016 at 11:11

Hola Miryan,
Si comercializas tu vivienda en Airbnb, u otro portal de anuncios de viviendas turísticas, por estancias inferiores a 31 días, tu vivienda se considerará como vivienda de uso turístico, por lo cual deberás presentar la declaración responsable antes de iniciar la actividad. Además debes tener en cuenta, que el decreto en la Comunidad de Madrid, exige alquilar tu vivienda por un mínimo de 5 días (este punto ha generado bastantes críticas).
Por lo tanto la prestación del servicios como vivienda de uso turístico implica la necesidad de hacer la declaración responsable, ya que si no la haces, te puedes enfrentar a sanciones que van desde los 30.000€ hasta los 300.000€.

Responder
Miguel Angel
9 junio, 2016 at 17:23

Buenas tardes, una duda por favor, el decreto de la Comunidad de Madrid en relación con viviendas de uso turísticos indica en el artículo 19.2:
“En el precio del alojamiento se entenderán incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones.”
Si estos servicios, de limpieza por ejemplo se los encargamos a un tercero, ¿ nos podríamos deducir el importe pagado a estos como gastos ?. ¿ Y el IVA de estos pagos ?, ¿ habría en este caso que darse de alta en autónomos para liquidar el IVA o se puede liquidar el IVA si darse de alta? , y al inquilino, ¿ se le puede expedir factura con IVA ?

Responder
AlojandoTuristas
6 julio, 2016 at 23:56

Hola Miguel Angel,
Al inquilino se le debe expedir factura con IVA cuando se presten servicio de limpieza o restauración durante la estancia. Solo te puedes deducir el IVA que te carga la empresa de limpieza si eres autónomo, si no lo eres no te puedes deducir el IVA. Respecto a las deducción, podrás encontrar más información en la siguiente entrada: Deducciones de tu vivienda vacacional

Responder
Jorge
15 mayo, 2017 at 13:58

Buenos días, una duda.

¿Es posible emitir factura si no soy autónomo?

(no preso los servicios de la industria hotelera)

Muchas gracias

Responder
AlojandoTuristas
8 noviembre, 2017 at 23:49

Hola Jorge
Para alquilar una vivienda turística no hace falta estar dado de alta como autónomo. En base a esto, uno no puede emitir una factura con IVA, ya que las viviendas turísticas no se les aplica IVA. En todo caso, se puede hacer un recibo de pago.

Responder
Stranded
21 junio, 2016 at 17:20

Que alguien conteste a ANA por favor.

Responder
Domingo Garcia
28 junio, 2016 at 09:36

Hola,
llevo varios años alquilando mi casa desde diversas paginas, sobre todo Airbnb desde hace un año, y siempre lo he declarado en renta. Sin embargo, entre el sueldo que tengo de un trabajo y el alquiler me sale un tipo medio en renta por encima del 21%, por ello me he planteado aunque no haya obligacion, tributar por IVA. Mi duda es saber el tipo de IVA que me aplicaria Airbnb.
Muchas gracias por adelantado!

Responder
AlojandoTuristas
17 agosto, 2016 at 20:26

Hola Domingo,
Airbnb aplica el 21% de IVA sobre el coste de su tarifa que aplica como intermediario. En ningún caso se puede aplicar IVA sobre el ingreso que tu recibes

Responder
mari
4 agosto, 2016 at 13:42

mi duda es si no estas obligado a hacer la declaración por tener pocos ingresos en el caso de que alquiles una habitación con airbnb y no llegases al minimo que te piden para hacer la declaración si por tener dos pagadores se entendería que tienes que hacerla.
gracias

Responder
AlojandoTuristas
17 agosto, 2016 at 20:16

Hola Mari
Hay que tener en cuenta que los mínimos para no hacer la declaración son distintos según el tipo de ingreso. Por lo que nos interesa en aquí, los ingresos que provienen de la renta inmobiliaria, ya sea alquiler vacacional o alquiler anual de vivienda habitual, computan como “rendimientos de capital inmobiliario”.
Partiendo de esta base y según la Ley IRPF, el mínimo para no hacer la declaración es de 1.000 euros. Es decir que si obtienes unos ingresos anuales en alquiler de habitaciones superiores a 1.000 euros debes declararlos.

Responder
Jumanji
19 agosto, 2016 at 10:18

No he conseguido aclarar una duda leyendo la entrada y los comentarios.

En el caso de una persona física, a la hora de calcular la Base Imponible de sus Rendimientos de Capital Inmobiliario, es decir: Ingresos Brutos – Gastos Fiscalmente Deducibles imputables al alquiler, ¿qué tratamiento se le aplica al IVA de las fras de Gastos? Es decir, el IVA de esos Gastos Deducibles es a su vez deducible?

Gracias

Responder
Sonsoles
24 agosto, 2016 at 09:44

Hola

Mi duda es la siguiente: Me he quedado recientemente en paro y el propietario del piso donde vivo me ha autorizado a subarrendarlo.
Es compatible esto con mi situación de desempleo o tengo que darme de alta como autónoma?. Y los ingresos que reciba, como los declaro si el inmueble no es mío?

Muchas gracias

Responder
AlojandoTuristas
22 septiembre, 2016 at 20:33

Hola Sonsoles,

Ten en cuenta que en tu caso estaríamos ante un alquiler de habitaciones y no de la vivienda completa, por lo que deberías comprobar si en tu comunidad está permitido el alquiler vacacional de habitaciones o no.

Responder
Raquel
1 septiembre, 2016 at 00:27

Buenas noches,

Desde hace tres años alquilo viviendas de alquiler vacacional en Cadíz.
Hasta el momento no me di de alta ni tengo empresa, pero me surge la duda siguiente:
En la declaración responsable soy yo la que aparezco cómo intermediaria…
Seria necesario el alta en la S.S. ?

Gracias de antemano.

Responder
AlojandoTuristas
10 diciembre, 2017 at 21:00

Hola Raquel,
No, en principio no tienes porque aparecer en la declaración responsable, en todo caso, para mas seguridad se lo puedes preguntar a los mismos propietarios.

Responder
Luis
16 septiembre, 2016 at 13:18

Hola, estoy pensando alquilar una habitación com AirBNB por un maximo de tres noches a la semana. Vivo ern Barcelona y no sé como conocer la normativa sobre vivienda de uso turístico. Tengo entendido que la Generalitat de Catalunya iba a publicar (2015) una nueva normativa en la que se permitiria alquilar habitaciones por dias, pagando una tasa de 0.65 € por noche y persona. ¿Podríais informarme al respecto? Gracias de antemano

Responder
AlojandoTuristas
23 septiembre, 2016 at 19:35

Hola Luis,
Sigue pendiente de aprobación, cuando esté aprobada publicaremos una entrada dedicada a ello.

Responder
Shellyb
23 septiembre, 2016 at 16:07

Hola,
En mi caso, alquilo una de las habitaciones unos pocos días al mes, normalmente con Airbnb para complementar mi trabajo a tiempo parcial. Ya tengo en marcha el trámite de la declaración responsable y los requisitos que exigen para dar de alta.
Estas son mis dudas.. cómo se declaran las facturas que emite la empresa intermediaria? cada trimestre ? al hacer la declaración anual? En qué apartado hay que declararlo? en definitiva cómo lo tengo que hacer? estoy un poco perdida.
Mil gracias de antenmano

Responder
AlojandoTuristas
10 diciembre, 2017 at 21:27

Hola Shellyb,
Los ingresos así como los gastos deducibles se declaran en la declaración de la renta. Si eres la propietaria debes declararlo como “Bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, excluida la vivienda habitual e inmuebles asimilados”. En el caso de que seas inquilina y subarriendas el piso, debes hacerlo como Rendimientos del capital mobiliario – Subapartado “Rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base imponible general “

Responder
Pepe
13 octubre, 2016 at 21:35

Buenas tardes,

En este momento me encuentro en paro y estaba pensando en alquilar pisos y con el consentimiento del propietario subarrendarlos por AIRbnb.
Me encuentro en Madrid y me gustaría que me indicarais que pasos debería de seguir.

Muchas gracias de antemano por vuestros comentarios.

Un saludo

Responder
Jorge
19 mayo, 2017 at 09:28

Buenos días,

soy propietario de una vivienda turística y llevo 20 años trabajando por cuenta ajena.

1) ¿es posible emitir factura sin estar dado de alta como autónomo?
2)¿habría que darse de alta en Censos-Retenedores?

Muchas gracias

Responder
AlojandoTuristas
8 noviembre, 2017 at 23:48

Hola Jorge
Para alquilar una vivienda turística no hace falta estar dado de alta como autónomo. En base a esto, uno no puede emitir una factura con IVA, ya que las viviendas turísticas no se les aplica IVA. En todo caso, se puede hacer un recibo de pago.

Responder
VENE
29 mayo, 2017 at 21:08

Tenéis la solución bien explicada en una CONSULTA VINCULANTE de la Dirección General de la AEAT.
Punto pelota:

http://petete.minhafp.gob.es/consultas/?num_consulta=V0489-17

Responder
Fco. Javier
26 julio, 2017 at 12:15

¿Es posible figurar como gasto la amortización de mobiliario, tales como; mesas, sillas, sofas, camas, sábanas, toallas?
En caso afirmativo, ¿Cuál sería el coeficiente de amortización?

Responder
Laura
5 septiembre, 2017 at 16:31

Buenas tardes.
Soy anfitriona en airbnb y un inquilino me pide que le haga factura de sus cinco noches. ¿Cómo debo de realizar esta factura?
Muchas Gracias

Responder
AlojandoTuristas
8 noviembre, 2017 at 22:44

Hola Laura
Más que una factura tendría que ser un recibo, ya que como dice esta entrada, los alquileres turísticos no se les aplica IVA. En base a esto, en el recibo debe de constar los datos personales tuyos y los del inquilino, así como el precio final.

Responder
Alaska
19 diciembre, 2017 at 12:50

Hola buenos días para dedicar un piso de mi propiedad al alquiler turístico podría darme de alta como autónoma y pagar mi cuota a la seg social aunque ya se q no tengo obligación de hacerlo… Con el fin de cotizar para poder tener jubilación. Hace más de 20 años q no trabajo y tengo 49 debo empezar a cotizar si quiero cobrar jubilación, de ahí mi pregunta podría darme de alta como autónoma y pagar mi seg social todos los meses?

Responder
Pep Buades
4 enero, 2018 at 23:52

Genial! Una consulta vinculante a la AEAT no deja lugar a dudas.
Efectivamente, punto pelota.
Muchas gracias VENE.

Responder

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *